5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，n是正极还是负极，L是正极还是负极涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETn是正极还是负极，L是正极还是负极F上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 n是正极还是负极，L是正极还是负极