饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的>对包括经纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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