文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhà准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？i)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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