5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎ巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间n)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhò巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间ng)仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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