近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(y吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里ě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里也称。

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