饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)733是什么意思码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng733是什么意思)关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整733是什么意思(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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