文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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