文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信心。<天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码/p>

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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