饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上(shàng)子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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