5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zh中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗ōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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