导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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