导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产总监和经理哪个大趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng总监和经理哪个大)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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