万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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