文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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