万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不(bù物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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