“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再出现像过去十年的(de)系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董(d没带罩子让捏了一节课感受ǒng)事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估(gū)值(zhí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那(nà)么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行(xíng)拿(ná)到(dào)钱，其实主要(yào)还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个(gè)行业出现了一个很明显的(de)分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本市(shì)场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没(méi)有国资(zī)背景的民营(yíng)房企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行(xíng)业(yè)内(nèi)最高的；融资(zī)成本(běn)是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们(men)看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明(míng)地(dì)产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财(cái)务指标(biāo)称得上(shàng)完全健(jiàn)康的(de)仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张(zhāng)弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预(yù)判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一(yī)线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年会(huì)有更(gèng)多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它(tā)的(de)扩张是有节制(zhì)地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度(dù)让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未(wèi)来的两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那(nà)么好(hǎo)，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量一家房企的(de)扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负(fù)债率水(shuǐ)平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例(lì)如果(guǒ)超(chāo)过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以(yǐ)要规避公司(sī)净负债率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较(jiào)积(jī)极(jí)的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的(de)扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央(yāng)企与民营房企，但(dàn)在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然(rán)而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限(xiàn)公(gōng)司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持没带罩子让捏了一节课感受自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)没带罩子让捏了一节课感受扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突(tū)出(chū)表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的(de)集中调研(yán)。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了(le)信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移(yí)至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游材料(liào)端息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入存量房时代(dài)，所以对地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大(dà)，随着(zhe)时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越来越多。美国过(guò)去的数据充分说(shuō)明了这一(yī)点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居(jū)前两位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股股东来看，能(néng)够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈新价值和(hé)私募的(de)明河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经(jīng)风(fēng)光一时的(de)家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐，不过这类(lèi)标的(de)大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例(lì)分析：“物(wù)业服(fú)务不是一(yī)个高(gāo)毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼(lóu)盘占比是比(bǐ)较高的，每(měi)年到期的(de)合(hé)同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提价的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满(mǎn)意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 没带罩子让捏了一节课感受