导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiā塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗n)数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗