近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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