近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shō中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名u)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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