近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēncow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读