文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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