5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口13几十块钱的阿富汗玉是真的吗5、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)几十块钱的阿富汗玉是真的吗则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gò几十块钱的阿富汗玉是真的吗u)需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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