文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售(s徐海为是谁？hòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿徐海为是谁？到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎ徐海为是谁？n)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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