导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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