万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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