饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中(笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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