近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平m是什么意思性取向(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本m是什么意思性取向金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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