万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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