OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华塑料是不是绝缘体安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要全力与塑料是不是绝缘体时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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