导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如(r100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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