文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管(g日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国uǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìn日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国g)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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