万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝)后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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