近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗