文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解strong>

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。