导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fán桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门g)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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