导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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