5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(m大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗ó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.5大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗1％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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