近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yí司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文ng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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