导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗>有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。