导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shù清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王n)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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