近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文(wén)件(jià一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音n)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tō一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音ng)投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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