OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实始索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这(索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的zhè)次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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