文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　<引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写strong>1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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