饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情(qí情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗ng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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