导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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