万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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