导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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