5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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