5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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