文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(k七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁ǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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